Les contentieux de la copropriété (1982-2005)

En 2005, 33 500 contentieux de la copropriété ont été portés devant les tribunaux de première instance. Comparés au nombre de logements en copropriété, estimé à plus de six millions, les litiges générés par la copropriété se révèlent être peu fréquents (0,2%). Le défaut de paiement des charges constitue la source principale des litiges dont les juridictions ont à connaître.

Avec plus de 21 700 demandes, les contentieux de l'impayé représentent en effet plus des deux tiers des actions en justice. Les demandes en nullité d'une délibération d'assemblée générale arrivent en deuxième position, mais leur nombre est sans commune mesure avec celui des demandes en paiement (moins de 2 700). Les autres contentieux relatifs aux droits et obligations des copropriétaires ou à l'organisation et l'administration des syndicats de copropriétaires sont marginaux.

En raison de la localisation du parc des logements en copropriété, les litiges sont très concentrés géographiquement : la moitié des actions ont en effet été portées devant les juridictions de la région Ile-de-France (17% dans le seul département de Paris) et 20% devant celles de la région Provence-Alpes-Côte-d'Azur.

La proportion d’affaires terminées sans que le juge statue sur la demande constitue un indicateur des modes de règlement non juridictionnel des litiges qui ont donné lieu à une instance judiciaire. Près de 30% des affaires se sont terminées par des actes qui mettent fin à l’instance, ou qui en suspendent le cours (désistement, procès verbal de conciliation, caducité, retrait du rôle, radiation…). Ces actes révèlent que les parties ont abandonné l’instance, on peut faire l’hypothèse qu’elles sont parvenues à un accord.

Les juges sont donc amenés à trancher les litiges environ sept fois sur dix, en 18,6 mois devant le tribunal de grande instance, 5 mois devant le tribunal d'instance et 3,2 mois devant la juridiction de proximité. Les demandes en paiement sont rarement rejetées devant le TGI (11%) et le taux de débouté est encore plus faible devant le tribunal d’instance et la juridiction de proximité (respectivement 4,6% et 3,4%), en revanche les copropriétaires qui demandent la nullité d'une délibération de l'assemblée générale sont souvent déboutés (39,8%).

Près d’un tiers des décisions au fond rendues par les TGI en 2004 ont été frappées d'appel, contre seulement 4% de celles des TI qui statuent, pour l'essentiel, sur des demandes en paiement. Près de la moitié des décisions déférées à la cour ont été confirmées dans toutes leurs dispositions, 28,4% réformées partiellement, enfin 21,8% d'entre elles ont été réformées en totalité. Un procès engagé devant le TGI se poursuivant en appel dure en moyenne 38,4mois, soit un peu moins de trois ans.