Zoom sur le contentieux de la copropriété

L'évolution des demandes de 2004 à 2014 et le sort des demandes

La Direction des affaires civiles et du sceau (DACS) du ministère de la Justice vient de publier une étude sur le contentieux de la copropriété. L'une des auteurs, Caroline Moreau, chargée d'études au pôle d'évaluation de la justice civile de la DACS, résume les principaux enseignements.

Le contentieux relatif à la copropriété a-t-il augmenté ces dernières années ?

Caroline Moreau (CM) : En 2014, les tribunaux de première instance ont été saisis de 42 500 contentieux de la copropriété, contre 32 600 dix ans plus tôt, soit une augmentation de 30%.

Malgré cette augmentation, les litiges générés par la copropriété reste peu fréquents comparés au nombre de logements en copropriété estimé à plus de huit millions (0,5%).

L'évolution de ce contentieux est largement déterminée par les demandes relatives aux droits et obligations des copropriétaires, et plus particulièrement par les demandes en paiement de charges, notamment devant le tribunal d'instance. Ces demandes ont connu une forte croissance entre 2004 et 2014, leur nombre est en effet passé de 21 400 à près de 29 400 (+38%).

Les demandes en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération d'une assemblée générale arrivent en seconde position des contentieux les plus fréquents, mais leur nombre est sans commune mesure avec celui des demandes en paiement. En effet, au cours de la période, on observe que leur nombre est resté relativement stable passant de 2 700 à près de 3 000 (+9%).

Les autres contentieux sont restés marginaux.

En matière de demandes en paiement des charges, pour quelle partie la décision des juges est-elle la plus favorable ?

(CM) : Tout d'abord, près d'une demande en paiement sur quatre fait l'objet d'un abandon de procédure devant les juridictions de première instance. En 2014, 22% des actions en paiement introduites devant les juridictions de première instance se sont terminées sans que les juges statuent sur la demande, le plus souvent par un acte impliquant un accord des parties (autour 14%) ou par une radiation, une caducité, une irrecevabilité de la demande ou une décision d'incompétence (7%).

Lorsque le juge statue au fond sur les actions en paiement, les syndicats des copropriétaires obtiennent gain de cause au moins partiellement plus de neuf fois sur dix. Le taux de rejet est donc faible en matière d'impayé.

De plus, dans près de neuf jugements sur dix acceptant au moins partiellement les demandes, les juridictions n'accordent aucun délais de paiement.

Quelle est la répartition géographique des contentieux en 2014 ?

(CM) : Pour ne parler que des actions en paiement, qui représentent plus des deux tiers du contentieux, on observe une forte concentration géographique. En effet, 63% des demandes sont concentrées sur les tribunaux de deux régions.

C'est en Région Ile-de-France que les actions en paiement sont les plus nombreuses : 44% des demandes dont 12% dans le seul département de Paris, 9,4% devant celui de la Seine-Saint-Denis et 6% devant celui des Hauts-de-Seine. La Région Provence-Alpes-Côte d'Azur arrive en deuxième position avec 19% des demandes en paiement enregistrées en 2014, dont 9,1% devant les juridictions des départements des Alpes-Maritimes et 6,1% des Bouches-du-Rhône.