BULLETIN OFFICIEL DU MINISTÈRE DE LA JUSTICE - N° 99


Circulaires de la direction des affaires civiles et du Sceau
Signalisation des circulaires du 1er juillet au 30 septembre 2005

 

31 mars 2005

Premiers présidents des cours d'appel et des tribunaux supérieurs d'appel - Procureurs généraux près les cours d’appel - Présidents des tribunaux de grande instance et des tribunaux de première instance - Présidents des tribunaux de commerce - Juges charges de la direction et de l'administration des tribunaux d'instance du Haut-Rhin, Bas-Rhin et de Moselle - Greffiers des tribunaux de commerce et des tribunaux de grande instance statuant commercialement - Greffiers des tribunaux d’instance du Haut-Rhin, Bas-Rhin et de Moselle

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Circulaire relative aux sociétés civiles non immatriculées au 1er novembre 2002 et complétant la circulaire du 26 décembre 2002

Textes sources :   

Loi n°2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques

Code de la construction et de l’habitation : articles L.212-1 et suivants

Code civil : article 1844-8, articles 1871 et suivants, article 2148

Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière: articles 3 et 6

Décret n°84-406 du 30 mai 1984 relatif au registre du commerce et des sociétés

Décret n°2002-1085 du 7 août 2002 pris pour l’application de l’article 44 de la loi n°2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques et modifiant le décret n°84-406 du 30 mai 1984 relatif au registre du commerce et des sociétés

CIV 2005-05 D/31-03-2005

NOR : JUSC0520276C

Hypothèque
Registre du commerce et des sociétés
Société civile
Société civile d’attribution
Société civile en cours de liquidation

 

            L’application des dispositions de l’article 44 de la loi du 15 mai 2001 imposant à toutes les sociétés civiles créées avant le 1er juillet 1978, l’obligation de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002, a fait l’objet d’une circulaire du 26 décembre 2002. Toutefois des difficultés d’application de la loi, pour les sociétés civiles d’attribution, pour les sociétés civiles dissoutes au 1er novembre 2002 ainsi que pour les inscriptions d’hypothèques légales ou judiciaires sur les immeubles inscrits au fichier immobilier des sociétés civiles non immatriculées ont été mises à jour postérieurement et n’ont pas fait l’objet de précisions dans cette circulaire.

L’objet de la présente circulaire est de la compléter sur ces trois points.

1- Les sociétés civiles d’attribution

Les sociétés d’attribution ont été créées par une loi du 28 juin 1938. Elles avaient pour but de permettre à des particuliers de se grouper pour construire un immeuble qu’ils habiteraient ensuite. La loi du 16 juillet 1971 a modifié le régime de ces sociétés en renforçant la protection des acquéreurs. Désormais, les sociétés d’attribution sont réglementées aux articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation (CCH).

L’article L. 212-1 du CCH les définit comme des sociétés « ayant pour but la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance ».

Les articles L. 212-1 et suivants du CCH sont d’ordre public.

1-1- Les difficultés propres aux sociétés civiles d’attribution

En application de l’article L.212-1 du CCH, les sociétés d’attribution peuvent être des sociétés civiles. Ainsi, l’article 44 de la loi du 15 mai 2001 s’applique aux sociétés civiles d’attribution.

Nombre de sociétés civiles d’attribution créées avant le 1er juillet 1978 n’ont pas été immatriculées au 1er novembre 2002, comme l’imposait l’article 44 sus-visé. Ces sociétés ont donc perdu leur personnalité morale. La circulaire du 26 décembre 2002 rappelle que la perte de la personnalité morale n’entraîne pas la dissolution de celles-ci mais leur qualification en société en participation. En principe, l’actif social de ces sociétés devient une indivision en application des articles 1871 et suivants du code civil.

Toutefois, les règles de l’indivision sont incompatibles avec les dispositions des articles L.212-1 et suivants du CCH régissant les SCA. De surcroît, l’application de ces règles a entraîné d’importantes difficultés pour les associés, empêchant ces derniers de se retirer de la société et de disposer librement de leurs lots correspondant aux groupes de parts sociales qu’ils possèdent dans le capital. Pour l’essentiel, les difficultés proviennent du fait que les SCA ayant perdu au 1er novembre 2002 leur personnalité juridique ne sont plus identifiées au bureau des hypothèques comme les propriétaires de leurs actifs immobiliers, car à défaut d’immatriculation, elles n’ont pas de référence « RCS » comme l’impose l’article 6 du décret du 4 janvier 1955. Ces sociétés ne peuvent donc plus céder leurs immeubles.

Pour leur part, les associés ne peuvent pas non plus céder leurs immeubles car le transfert de l’actif social à l’indivision à la suite de la perte de la personnalité morale n’a pas été enregistré au bureau des hypothèques.

Le Ministère de la justice a été interrogé à plusieurs reprises sur la situation des associés des SCA.

Après analyse des textes, il apparaît que la spécificité du régime juridique des SCA conduit à écarter le régime de l’indivision dans l’hypothèse de SCA devenues sociétés en participation après le 1er novembre 2002.

En effet, le CCH prévoit un lien direct entre les parts sociales de chaque associé et le lot qui doit lui être attribué en pleine propriété. Ce lien implique que les associés ont vocation dès la constitution de la société à la jouissance des locaux correspondant au groupe de parts sociales dont ils sont propriétaires. Il en résulte que la perte de la personnalité juridique des SCA ne peut avoir pour effet de transférer l’actif social des SCA à l’indivision des associés.

Dès lors, et sous réserve de l’appréciation souveraine des cours et tribunaux, étant donné que l’actif social de ces sociétés est toujours inscrit au nom de la société, rien ne s’oppose à la publication au fichier immobilier de l’acte de retrait d’un associé, nonobstant le défaut d’immatriculation.

Cette publication permettra aux associés de disposer librement de leurs droits et de sortir de la situation de blocage dans laquelle ils se trouvent. Les conservateurs des hypothèques pourront ainsi enregistrer les droits des associés souhaitant se retirer d’une société civile d’attribution.

1-2- Champ d’application

Les sociétés concernées sont les sociétés qui bénéficient de la transparence fiscale visée à l’article 1655 ter du code général des impôts. En pratique les sociétés civiles suivantes sont concernées :

- les sociétés ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété uniquement et non en jouissance (articles L.212-1 à L.212-9 du code de la construction et de l’habitation) ;

- les sociétés coopératives de construction (article L.213-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation) ;

- les sociétés visées soit à l’article 1er de la loi du 28 juin 1938, soit à l’article 80 de la loi n°53-80 du 7 février 1953 modifiée par l’article 97-III de la loi n°59.1454 du 26 décembre 1959 ;

2- Les sociétés civiles dissoutes au 1er novembre 2002

L’article 44 de la loi du 15 mai 2001 soulève une autre difficulté concernant les sociétés civiles créées avant le 1er juillet 1978 et régulièrement dissoutes au 1er novembre 2002.

Cette difficulté provient de ce que l’application littérale de l’article 44 de la loi du 15 mai 2001 conduirait à considérer que ces sociétés auraient dû être ré-immatriculées pour engager ou poursuivre leurs opérations de liquidation.

Toutefois, l’article 1844-8 du code civil conduit à écarter dans cette situation les dispositions de l’article 44.

En effet, les sociétés civiles dissoutes et en cours de liquidation conservent leur personnalité morale pour les seuls besoins de leur liquidation. L’article 1844-8 du code civil dispose clairement que « la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la clôture de la liquidation de celle-ci ». La personnalité morale expire donc au jour de la publication de la clôture de la liquidation. Ce principe vaut également pour les sociétés commerciales et est inscrit à l’article L.237-2 du code de commerce.

Les sociétés civiles créées avant le 1er juillet 1978, en cours de liquidation au 1er novembre 2002, n’échappent pas aux dispositions de l’article 1844-8 précité.

En effet, les articles 1844-8 du code civil et 44 de la loi du 15 mai 2001 ont un champ d’application différent. L’article 44 n’interfère donc pas avec les dispositions de l’article 1844-8 du code civil car le défaut d’immatriculation ne s’analyse pas comme une cause de dissolution alors que l’article 1844-8 du code civil vise précisément les sociétés dissoutes.

C’est pourquoi, sous réserve de l’appréciation souveraine des cours et tribunaux, l’article 44 n’est pas applicable aux sociétés civiles régulièrement dissoutes au 1er novembre 2002. Il en résulte que les sociétés dissoutes et en cours de liquidation au 1er novembre 2002 n’ont donc pas à s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés pour poursuivre leurs opérations de liquidations.

En conséquence, les associés de ces sociétés ne sont pas soumis au régime de l’indivision. En pratique, du point de vue de la publicité foncière, les actifs immobiliers cédés lors des opérations de liquidation seront inscrits au bureau des hypothèques au nom du nouvel acquéreur, puisqu’ils n’ont pas été transférés à l’indivision des associés.

Cependant, il doit être noté que conformément à l’alinéa 4 de l’article 1844-8, la clôture de la liquidation doit intervenir dans un délai de trois ans à compter de la date de la dissolution. Si la clôture n’intervient pas dans ce délai, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal.

Par ailleurs, si malgré la dissolution la société continue son exploitation au delà des besoins de sa liquidation, elle devra être alors qualifiée de société de fait avec toutes les conséquences de droit qui en découlent.

3- Les inscriptions d’hypothèques judiciaires ou légales affectant les sociétés civiles non immatriculées

Le Ministère de la justice a été saisi d’une dernière difficulté d’application de l’article 44 de la loi du 15 mai 2001.

Il s’agit du cas des créanciers qui se trouvent dans l’impossibilité de faire inscrire auprès des conservateurs des hypothèques les hypothèques judiciaires ou légales sur les immeubles inscrits au fichier immobilier à l’actif de sociétés civiles créées le 1er juillet 1978, non immatriculées au 1er novembre 2002.

Cette situation est préjudiciable aux créanciers, qui ne peuvent pas prendre de garantie sur les immeubles de ces sociétés. Leur gage se trouve donc diminué de fait.

Deux cas peuvent se présenter.

La première situation vise les inscriptions d’hypothèque contre les sociétés.

La seconde hypothèse est celle de la prise d’inscriptions hypothécaires contre les associés.

Dans le premier cas, l’inscription est requise par un ou des créanciers contre la société, en tant que personne morale. La perte de la personnalité morale pour défaut d’immatriculation après le 1er novembre 2002 entraîne le rejet par le conservateur des hypothèques des demandes de publication des bordereaux d’inscription des hypothèques.

En effet, la société débitrice contre laquelle la demande est requise n’est pas identifiable à la conservation des hypothèques car il manque la référence au registre du commerce et des sociétés (article 2148 du code civil et article 6 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955).

Dans la deuxième situation, l’inscription est requise contre l’un des associés. Cette inscription est requise contre l’associé en sa qualité de propriétaire indivis des immeubles sociaux, à la suite de la perte de la perte de la personnalité de la société. Dans ce cas, les conservateurs des hypothèques refusent l’inscription des hypothèques au motif que la règle de l’effet relatif prévu à l’article 3 du décret du 4 janvier 1955 n’est pas respectée.

En effet, lors de la perte de la personnalité morale des sociétés non immatriculées, le transfert de l’actif social n’a généralement pas été publié à la conservation des hypothèques. Il s’ensuit que l’identification du débiteur est incomplète.

Ces difficultés appellent les solutions suivantes.

- Les notaires peuvent établir un acte déclaratif constatant le transfert de propriété du patrimoine social au profit de l’indivision, sur le fondement des dispositions de l’article 28 4° du décret du 4 janvier 1955. Cette solution impose la réunion de tous les associés pour faire l’acte déclaratif et la démarche auprès de la conservation des hypothèques.

- Les associés peuvent ré-immatriculer leur société, ce qui implique également l’accord unanime des associés.

- Dès lors, en cas d’inaction des associés, il appartient au créancier s’estimant lésé d’user des voies de droit à sa disposition pour garantir son droit de gage. Les créanciers pourront ainsi agir sur le fondement de l’action oblique ou en responsabilité contre les associés défaillants.

 

Pour le garde des sceaux, ministre de la justice,

Le directeur des affaires civiles et du sceau

Marc GUILLAUME

 

© Ministère de la justice - novembre 2005

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